房贷利率基准下降！LPR不再“按兵不动”

日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，与上月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上月水平（4.6%）下降15个基点。

值得注意的是，个人住房贷款主要以5年期以上LPR作为定价基准。

5月15日，人民银行、银保监会曾发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限为相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着，本次5年期以上LPR下调后，首套房个人住房贷款利率下限将有望降至4.25%，二套房个人住房贷款利率下限将有望降至5.05%（LPR+60个基点）。

5月LPR出炉！5年期以上LPR下降

作者：秦农银行首席研究员董希淼

图片来源：中国外汇交易中心网站

5月20日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.7%，与上月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点。LPR结束了连续4个月的“按兵不动”，而且5年期以上LPR以15个基点的较大步长下降，实际作用和信号意义都十分重要。

本月LPR的变动，既出乎意料，又在意料之中。LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率。一般而言，MLF如果未变，LPR难以变动。2019年10月以来，1年期LPR报价与1年期MLF利率基本保持同步调整，但也有例外。如2021年12月，在MLF操作利率不变的情况下，1年期LPR下降5个基点（5年期以上LPR未变）。本月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作，操作利率为2.85%，与上月持平。在本月MLF操作利率未变的情况下，本月5年期以上LPR大幅下降，为2019年LPR新机制以来第一次。

总体而言，本月LPR下降符合市场预期。第一，今年以来，央行进行一次全面降准，为银行提供了长期的低成本资金并降低了资金成本。4月25日央行实施全面降准，共计释放长期资金约5300亿元，增加了金融机构可用资金，降低金融机构资金成本每年约65亿元。第二，央行加强存款市场监管，引导存款利率下行，推动银行负债成本下降。如近期央行建立存款利率市场化调整机制，带动4月最后一周存款利率较前一周下降10个基点。上述两大措施，在一定程度上降低了银行资金成本，使得银行有空间减少加点，进而推动5年期以上LPR下行。此外，在经济下行压力加大、有效信贷需求不足的情况下，商业银行主观上也有意愿压缩加点空间、降低LPR，推动贷款利率下行，以此减轻企业和居民融资成本，稳定市场信心和预期，激发企业投资需求和居民消费需求。

1年期LPR已经较低（1年期MLF操作利率为2.85%，点差85个基点），下降空间本已不大。

而降低5年期以上LPR，具有两个方面：一是推动降低企业中长期贷款利率，提振企业恢复生产、扩大投资的意愿和能力。从一季度和4月金融数据看，企业中长期贷款增速缓慢是较为突出的问题。二是推动降低居民住房贷款负担。本月15日，首套商业性房贷利率下限调整，针对的是新发放贷款，存量房贷不在调整之列。而此次5年期以上LPR下调15个基点，将进一步降低存量房贷利率，减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。对存量房贷而言，利率调整的具体时间要看贷款重定价日（如果重定价日为5月21日，那么从明天开始执行新的利率）。此外，5年期以上LPR下降，两个期限LPR利差缩小，有助于压缩套利空间，减少长期贷款短期化等现象。

更重要的是，此次LPR调整传递出明显的政策信号：稳增长已经摆在更在突出的位置。如果经济下行压力加大，央行将运用多种增量货币政策工具，引导金融持续加大对实体经济的支持和服务。未来一段时间，存款准备金率仍然有一定的下调空间，政策利率、市场利率也有小幅下行的可能。