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古村古建资源盘活背后的“金溪模式”

来源:中国农村金融杂志社 作者:严若兰 江西金溪农商银行办公室 杨志波 江西金溪县金融工作服务中心 发布时间:2022-03-25

江西抚州市金溪县始建于北宋淳化五年(公元994年),历史悠久,文化底蕴深厚,文化遗产丰富,是江西省十大文化古县之一,素有“千年古邑、心学圣地、江南书乡、华夏香都、文明之城”之称。

2019年9月,抚州市成为全国第二个生态产品价值实现机制改革试点市。辖内金溪县古村落体量大、品质高、保存好,古村古建家底在全省首屈一指,目前拥有7个中国历史文化名镇(名村)、42个中国传统村落、31个省级传统村落、11633栋保存较好的明清古建筑,被誉为“一座没有围墙的古村落博物馆”。虽然资源如此优厚,当地却仍有大量村民外出打工,乡村发展缺乏活力。如何保护传承好古村落?使现存古村古建资源变现?促进文化旅游产业发展,助推实现乡村振兴?

古建求新生 “古村落金融贷”应运而生

古村落保护传承,最大的难处在于缺少资金。据估算,对老宅进行修缮,每栋每年所需费用数千元至数万元不等。对许多已住进新房的村民而言,老宅成为“有感情但不实用的家产”。古村落想要活化利用,前景在何方?当地找到的答案是,发展旅游业。在生态文化旅游走俏的当下,金溪县大片保存完好的古村落,成为当地文化旅游产业招商的特色名片。

那么,为什么以前古村古建融资难、活化利用行不通呢?主要在于思想不够开放。一是产权确权难。古村古建年代久远,产权证明或确权手续复杂,如何合理明确古村古建产权?二是抵押评估难。古村古建到底值多少钱?如何评估才能令人信服?三是风险防控难。古村古建的活化利用周期较长,申贷主体的还款来源缺乏保障,银行应如何防控风险?四是变现处置难。针对在地资源的线上线下交易平台尚未搭建,古村古建流动性较差,抵押物如何转让变现?以上因素导致银行对“古村落金融贷”虽然“心动”却迟迟不敢“行动”。

金溪农商银行顺应形势,积极贯彻落实县委县政府工作部署,思考如何将宝贵的资产优势转化为实实在在的资金优势。金溪农商银行因地制宜,创新推出“古村落金融贷”产品,分三个层次,分别面向古建筑产权企业、古村落开发保护企业和个人,满足其古村落生态环境美化融资、古建筑保护与利用融资、古村落休闲旅游产业经营融资和古村落文化创意产业经营融资等不同类别的融资需求,助力秀美乡村建设,支持全面乡村振兴。

按照规定,要想将古村古建作为抵押物在金融机构申请抵押贷款,首先必须明确抵押物产权。但实际上,大部分古村古建年代久远,基本是代代相传,并没有实际的产权证明,即便有,确权手续也极为复杂。

古村古建所有权的确权、抵押登记、抵押物价值评估,是生态产品价值实现试点工作的关键。金溪农商银行主动向当地政府、监管机构、县老屋办等部门沟通汇报,积极协调,在充分总结前期“两权”试点工作经验的基础上,充分解放思想,先行先试,大胆利用县政府颁发的古村古建经营权证作为抵押物,解决抵押物的产权难题。

实践表明,只有细化明确古村古建的价值评估标准,才有利于从源头上把握贷款风险。对此,金溪农商银行多次同政府部门对接探讨,最终决定由县政府出具“古村落金融贷”业务中抵押物的评估价值结果,即由县政府部门出具官方的古建筑价值评估报告。农商银行以此为价值依据,结合申贷主体实际,按比例发放贷款。对于政府而言,可以随时了解全县古村古建的抵押情况,便于全县古村古建开发的统筹管理。对于农商银行而言,持有政府出具的专业价值评估报告,可消除各方对于抵押物的价值争议,避免抵押物价值虚评高估,进而影响贷款质量。

持续革新 丰富模式让服务更精准

根据不同的客户类型,金溪农商银行持续创新,推出“个人+古建筑生态产品价值”“旅游开发公司+古建筑生态产品价值”“古村保护开发企业+古建筑生态产品价值”和“村集体经济+古建筑生态产品价值”等多样化贷款服务模式。

在产品设计上,精准打出“组合拳”。探索推出“古建筑生态产品价值抵押+信用”“古建筑生态产品价值抵押+保证”“古建筑生态产品价值抵押+其他抵押”等多种模式。差异化的产品设计和服务模式满足了不同客群的需求,丰富了农商银行产品内涵,增加了实际可操作性。

为保证产品持续优化和日常服务质效,金溪农商银行成立了以董事长为组长的“生态产品价值实现”抵押贷款领导小组,着力完善相关贷款规章制度。先后制定了《金溪农商银行关于推动生态产品价值实现抵押贷款试点工作实施方案》《金溪农商银行生态产品价值实现产品创新试点工作实施细则》等方案与制度,明确“古村落金融贷”相关制度和操作流程,为产品后续的持续推广夯实基础。

运营中,金溪农商银行针对该产品开辟绿色通道,采取“一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用”方式。在贷款资料齐备的情况下,从调查审批到贷款发放,严格实行3个工作日限时办结制度。在贷款利率方面,实行远低于其他贷款产品的优惠利率。在办贷过程中,不收取客户任何费用。同时,提升该类贷款的不良容忍度,消除客户经理的惧贷、惜贷心理,增强一线人员的放贷信心。

多方整合 强化重点领域风险管控

对银行而言,阻碍“古村落金融贷”发放的主要原因还是风险处置问题。为破解这一瓶颈,金溪农商银行多方协调,制定了相应的贷款风险防范措施。

实行政府收储机制。针对古村古建抵押贷款出现风险后,抵押物难以处置变现的问题,由政府先行统一收储,将收储资金用于处置农商银行不良贷款,后续再落实抵押物的市场化处置。具体收储标准参考政府出具的古建筑价值评估报告。

设立专项风险补偿金。当地政府在金溪农商银行设立2000万元的专项风险补偿金。当相关贷款出现风险时,由银行提起诉讼,使用风险补偿金对形成的不良贷款给予风险补偿,后续再利用法律诉讼手段对贷款客户进行催收。

引进第三方担保公司。对古村古建贷款产品增加第三方担保支持,拓宽风险处置渠道。配套相应保险产品。鼓励当地保险公司创新开发“古建筑抵押保险”等特色产品,对相关业务出现的不良贷款进行专项理赔,增强农商银行的放贷信心。

司法部门一站式服务。积极争取地方政府支持,明确司法部门应为古村古建的合法流转提供“一站式”法律服务,通过优化营商环境,增强金融机构支持生态产品价值实现试点工作的信心。

陆坊村村民陆学辉拥有一栋清朝古建筑。陆坊村已被纳入金溪县传统古村落范围,近年来当地大力发展乡村旅游产业。陆学辉一直想将自家的古建筑改造成民宿,但苦于缺少流动资金,一直未能启动。金溪农商银行了解到这一情况后,以陆学辉持有的古建筑经营权为抵押物,仅用时3个工作日就向其发放一笔期限3年、金额50万元、利率5.2%的“古村落金融贷”,有效解决了陆学辉的资金难题。

通过不断探索,“古村落金融贷”作为金溪原创、全国首创的绿色金融产品,被国家和江西省纳入生态文明试验区改革举措和经验做法推广清单,并被写入中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于建立健全生态产品价值实现机制的意见》。全县42个中国传统村落被列入抚州市传统村落集中连片保护利用示范片区,争取到上级传统村落集中连片保护利用项目资金9000万元。

网站编辑 - 郭涵