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    发布时间:2018-05-09 14:33:51     文章来源:原创     点击量:606

抵押房产带有出租情况的法律风险防控

 

银行房产抵押贷款实践中,常会遇到抵押房产带有出租的情况,该种抵押贷款法律风险需引起银行的高度重视,否则可能导致贷款不能足额顺利收回。

按照房产抵押和出租设立的时间顺序,可分为出租在前抵押在后和抵押在前出租在后两种情形。其中出租在前抵押在后,抵押权的行使不影响承租人的租赁权,承租人有权要求房产受让人继续履行租赁。

实务中,对于带出租房产的抵押贷款,信贷员往往没有及时让抵押人和承租人签署相关抵押声明,导致银行作为抵押权人在实现抵押权时,拍卖物最终无法顺利拍卖,或者即使拍卖成功,银行仍需对承租人承担一定损失导致贷款无法足额收回的情况。

虽然法律对租赁与抵押间关系作出了明确规定,但从业务实践来看,无论租赁关系设定在前还是在后,都会影响到法院的执行力度,影响抵押权的实现效果,集中表现在影响抵押房产的变现能力和变现价格。特别是在出租期限长、抵押人已预收多期租金的情形下,尤为明显。因此,为有利于抵押权的实现,在设立抵押时,抵押权人可与出租人、承租人三方签订协议,赋予抵押权人在行使抵押权时可以解除租赁关系的权利;或者承租人出具在抵押权实现后不要求房产受让人继续履行租赁协议的承诺(即承租人放弃“抵押不破租赁”权利)。

由于目前我国法律未有租赁备案(登记)对抗效力的规定,导致业务实践中,抵押人通过倒签租赁合同等方式为银行抵押权行使设定障碍的现象较为普遍,银行(抵押权人)尚难采取有效措施从根本上消除租赁带来的风险。但这并不等于银行(抵押权人)只能“坐以待毙”,而应采取积极应对措施:

 1.重点关注可能存在房产出租的抵押贷款,如二手房、商铺、写字楼、厂房等;

 2.做好贷前调查核实工作,通过上门核实、走访邻居、居委会、物业公司等了解拟抵押房产使用状况,无出租的应由出租方出具说明并签字确认,如隐瞒租赁情况应承担相应的赔偿金;

 3.对抵押前已出租的,要了解租赁状况,特别是租期及租金支付情况,要求出租人承诺非经银行同意不得提前收取租金,承租人承诺不得提前支付租金,或同意将租金支付到出租人在银行开立的账号;或在设立抵押时,由抵押权人与出租人、承租人三方签订协议,赋予抵押权人在行使抵押权时可以解除租赁关系的权利;或承租人出具在抵押权实现后不要求房产受让人继续履行租赁协议的承诺等。(福建省安溪联社 林伟清)

 

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