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    发布时间:2018-09-05 15:25:28     文章来源:原创     点击量:967

浅析期房按揭贷款中开发商的脱保风险

 

在办理期房按揭贷款业务时,银行会要求开发商提供阶段性连带责任保证,该保证是银行在拿到正式的他项权证之前,开发商需为购房借款人的债务提供连带责任保证。在实践操作中,开发商为购房借款人提供了连带责任保证且开发商完全有能力承担该保证责任,是否表示在购房借款人违约后,开发商就必须代偿债务?本文拟从一个真实案例对该问题进行分析。

案情简介

2004720日,购房借款人王某、房地产开发商甲公司与某银行签订一份《个人住房借款合同》(以下简称借款合同),合同约定王某向某银行借款85万元,借款期限240个月,按月还本付息;甲公司为王某的债务承担连带保证责任,保证期间为合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证、办妥房产保险和抵押登记,且将房屋他项权证及其他有关资料交某银行代为保管之日止;若王某未按合同约定偿还贷款,甲公司应承担连带保证责任。合同签订后,某银行依约向王某发放贷款85万元,但王某自20121月起连续数月未按约还款,某银行将王某和甲公司诉至法院,请求判令王某承担相应的还款责任,同时要求甲公司承担连带清偿责任。

甲公司辩称,其已按合同约定在20121月前,为王某所购的房屋办妥房屋所有权证,并将正本交付某银行,而某银行在有充足时间及条件的情况下,未及时办理抵押登记,故意阻止担保合同解除条件的成就,应视为担保合同解除条件已成就,保证责任免除,其对王某的债务不应承担任何责任。该案的争议焦点为某公司阶段性连带责任保证是否已免除。

法院裁判

法院审理认为:该案的阶段性保证合同应属于附解除条件的担保合同,某银行于办理房屋抵押登记,其对抵押登记未完成应负主要过错。某银行明知不及时办理抵押登记会对甲公司造成不利,长期于办理抵押登记的行为,应视为其为自身利益所需以不作为的形式、不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。

根据《合同法》第四十五条的规定,甲公司与某银行设立的阶段性担保合同解除条件已成就,甲公司据此提出的保证责任免除的抗辩理由,有事实及法律依据,本院予以支持。某银行不服提起上诉,二审驳回上诉,维持原判。

法理分析

首先,该案例中的阶段性保证合同属于附解除条件的担保合同。《合同法》第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”该案中,借款合同约定,合同生效之后,甲公司即开始承担连带保证责任,直至解除条件“抵押的房屋取得房屋所有权证、办妥房产保险和抵押登记,且将房屋他项权证及其他有关资料交某银行代为保管之日”成就时,甲公司的连带保证责任免除,为此,该案例中的阶段性保证合同应属于附解除条件的担保合同。

其次,附解除条件的担保合同在一定情形下视同条件已成就。《合同法》第四十五条同时规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。” 因此,在附条件的合同达成后,在条件成就以前,当事人均不得为了自己的利益,以不正当的行为促成或阻止条件成就,而只能听任作为条件的事实自然发生。

案例中,某银行通过拖延办理抵押登记,阻止了该阶段性保证合同解除条件的成就,导致甲公司承担保证责任的期间延长,对甲公司产生不利影响。由于某银行无法举证存在阻碍其办理抵押的客观条件,故法院认为,某银行存在于办理抵押登记的行为是为自身利益以不作为的形式、不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。根据《合同法》第四十五条规定,该案例中保证合同约定的解除条件虽然未事实发生,但仍视为解除条件已成就,甲公司的保证责任免除。

案例启示

从该案裁判结果可以看出,即使开发商提供了阶段性连带责任保证,若银行未及时办理抵押登记,要求开发商承担保证责任的诉请很可能得不到法院支持;同时,由于正式抵押登记未办理,银行将无权对按揭房屋优先受偿。可见,在放款后到正式抵押登记办妥前,对于购房借款人的担保只有开发商的阶段性连带责任保证,若开发商保证责任一旦免除,该借款演变成信用借款,从而极大地影响银行金融债权的实现。

为此,银行在办理期房按揭贷款业务时,应做到以下几点:

一是要做好资信状况的调查。做好购房借款人和开发商资信状况调查及充分地掌握其财产线索,以便在正式抵押登记办妥前,借款人违约时通过执行其他财产保全金融债权,条件允许的情况下可运用多重担保,而不要把希望都寄托在开发商。

二是要加强贷后管理。当按揭贷款房屋具备了能够进行抵押登记的条件,比如已取得能够办理抵押正式登记的全部材料时,就需及时办理正式抵押登记、取得他项权证,若因借款人不配合等客观原因导致抵押登记无法办理时,亦应留存相关证据。

三是及时保全债权。借款人出现合同约定的违约情形,应尽快向法院起诉,并申请保全借款人及开发商财产,以最大限度保全债权,减少损失。(浙江安吉农商行  胡宸)

 

 

 

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