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    发布时间:2018-12-12 16:14:45     文章来源:原创     点击量:549

抽丝剥茧揭假按揭骗贷黑幕

 

假按揭是指开发商为资金套现,将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或素不相识的人)的名字购买,从银行套取购房贷款。随着我国住房金融业务的不断规范,小规模、低资质房产开发商已经很难获得开发性贷款,为了解决资金短缺问题。一些开发商采用假按揭来恶意套取银行的个人住房信贷资金,而有些个人也采取欺诈等各种手段,恶意套取银行按揭和公积金贷款,给银行房地产资金带来了极大的风险,导致了我国房地产市场的无序和混乱。

假按揭主要有两类,一类是开发商找自己公司员工、股东、亲属朋友等冒充购房者,填写真实的预售合同、购房合同、借款合同、抵押合同等法律文件,并由这些人与银行签订个人住房借款合同,套取贷款,一旦获利后便脱身而去。另一类则是开发商伪造借款人签名,以假手续向银行申请贷款。如果开发商不按时还款,“被签名”的借款人又以没有真实购房为由主张合同无效时,银行贷款便面临极大的风险。

     审计实施的过程及发现的问题

(一)定期排查发现假按揭贷款冰山一角

某银行审计部门在开展一季度一次的计算机辅助审计项目过程中,检查一手房按揭业务中A客户的贷款发现,A客户的贷款利息并不是由本人归还,每月的利息由宁波市某建设集团有限公司州分公司的公司账户转账转入或由王某现金存入。审计员进一步查看A客户的基础资料和相关背景,发现该客户的户籍属于安徽省芜湖市镜湖区,贷款资料中未见纳税证明或社保缴纳证明,客户经理未在用信报告未见对纳税或社保缴纳情况调查分析、未说明该客户的资产状况和在宁波购买房产的原因。

针对这一可疑情况,审计员对A客户所购买的别墅楼盘进行了调查,调查发现该楼盘由宁波市**置业有限公司负责开发建设,宁波市**置业有限公司与该客户签订合同并进行保证担保。查看买卖合同,约定的交付日期为2016428日,但经查询透明售房网,至审计日,该楼盘项目状态仍处期房状态,项目延迟交付,存在着比较大的风险。

(二)深入挖掘,集团假按揭客户浮出水面

审计员整理了一下思路,决定从两个方面同时挖掘新的线索。首先分析A客户和开发商宁波市**置业有限公司的关系。同时对同一预售楼盘的其他客户进行背景调查,查看是否有他人还息的情况。

审计员调查了A客户关联人资料,发现A客户的配偶B客户在同一支行下购买同一项目下的别墅,贷款227万元,B客户是宁波市某建设集团有限公司法人代表,持股该建设集团70%股份;同时为开发公司宁波市**置业有限公司最大股东,持股49%。宁波市某建设集团有限公司和宁波市**置业有限公司两家公司实际为关联企业。而另一还款人王某是宁波市某建设集团有限公司州分公司的财务人员。

随后审计员对购买宁波市**置业有限公司开发的别墅的13户客户的背景进行了调查,发现购买宁波市**置业有限公司开发的别墅而按揭贷款的部分客户是该企业的法人代表、股东、员工、关联企业员工或与关联企业存在密切往来的关联人。客户经理在客户用信报告中未对客户背景和贷款真实性调查、分析,审批记录中也未见贷款真实性、合理性的审查意见,在授信报告中未见客户经理对宁波市某建设集团有限公司和宁波市**置业有限公司两家公司的关联关系披露信息。

同时审计员对这1315笔房产按揭贷款信贷客户的还息情况进行了调查,经过查看相关的账户和流水,发现其中有10笔按揭贷款利息由开发商法定代表人或项目关联人进行统一偿还。

(三)查证首付款流向和贷款资金流向,确认假按揭事实

根据支行出具的信用报告ABCJK客户已经于201641日付清首付并且宁波市**置业有限公司开具了首付款发票,审计员对开发商宁波市**置业有限公司的资金监管账户进行调查,在项目专户中未见相关资金的入账记录。

随后审计员对贷款发放后的资金流向进行追踪,上述10户客户贷款受托支付至开发商宁波市**置业有限公司专户后当日或不久即被划至宁波市某建设集团有限公司州分公司账户,贷款资金实际上被宁波市某建设集团有限公司使用。这种情况实际上就是开发商找自己公司员工、股东、亲属朋友等冒充购房者,并由这些人与银行签订个人住房借款合同,套取银行贷款的骗贷行为。在审计人员发现这些假按揭贷款的半年后,陆续出现了贷款逾期、利息不能归还等现象。

    审计成效

(一)设置假按揭模型,通过数据分析发掘房产按揭问题

为全面挖掘全行有类似性质的假按揭贷款,审计人员运用信息技术,建立了同一合作方下房产按揭贷款模型,对全行房产按揭业务进行全面排查,该模型数据清单中增加了担保人信息、客户的工作单位、配偶的工作单位、购买房产位置,通过多种信息识别按揭贷款客户身份。同时审计员还建立了其他房产按揭模型,例如房地产开发商未按规定交足保证金、按揭客户未及时办理抵押置换手续,对房产按揭贷款重点关注。

(二)对相关违纪、违规人员进行了处罚

审计人员对支行客户经理以及支行审查岗位人员进行了调查和询问,发现该名信贷人员存在严重的员工道德风险,该支行客户经理为了完成行内指标,向中介公司寻找客户,在明知贷款用途不真实的情况下仍然向客户发放贷款,该情况属于客户经理、中介机构和开发商联合骗贷,客户经理行为严重违反了员工职业操守,给银行带来了损失。该支行的审查、审批岗位的人员未做好审查工作,没有做好风险的防范与把控。审计部门向领导层进行审计汇报后,领导层对审计发现的问题高度重视,对相关违纪、违规人员进行了处罚。

(三)及时启动风险预警,调整五级分类

该骗贷案例涉及支行信贷客户13户、15笔贷款合计金额4996万元。涉及客户数量较多,金额较大。审计汇报后,领导层立即召开专题会议,要求相关部门和支行马上组织整改,通知该支行立刻停止办理该别墅楼盘的按揭项目,调整贷款的五级分类。同时追加自然人担保,要求支行及时关注该楼盘的工程进度,完工时及时置换担保方式。风险管理部门启动风险预警机制,对该项目进行持续的监测、预警风险,关注贷款的还息情况,最大限度保证信贷资金安全。

(四)分析原因完善内部控制,提出管理建议

假按揭形成原因是多方面的。审计人员不仅要从根源上找到问题的症结,同时也要从制度、系统等方面寻求改进的方向,完善内部控制体系。

1.授信审批制度不够完善

首先,按揭贷款B客户和C客户为开发商的大股东和法人代表,个人按揭贷款与项目贷款未进行统一授信管理。再次,授信中按揭授信额度内的个人按揭贷款审批权限完全下放给支行支配,以对开发商的按揭授信额度审查替代对按揭个人授信准入的权限,存在着很大的风险隐患。

2.贷后检查系统不够完善

查看贷后管理系统,该客户经理未在规定的时间内完成贷款客户中H客户、K客户、J客户的首次贷款检查,与《授信后管理实施细则》 “新增贷款发生后7个工作日内进行首次跟踪检查”的要求不符。

审计人员针对上述问题,向授信审批部和风险管理部分别发出了管理建议书,建议授信审批部个人按揭贷款与项目贷款进行统一授信管理。对开发商的按揭授信属于项目合作方授信,是对开发商为购房者提供阶段性担保能力的授信,对开发商的按揭授信额度审查不能替代对按揭个人授信准入的权限。个人按揭贷款额度超过一定限额时要求上报授信审批部进行授信审批,特别是针对开发商关联人贷款,授信时要进行详细披露。另外,建议风险管理部完善贷后管理系统,增加贷后检查提醒功能,锁死不能及时按要求完成贷后检查的客户经理的业务,在完成贷后检查工作后才能开始新业务的办理,保证贷后检查工作及时顺利完成。(浙江宁波州农商银行 侯文瑾

 

 

 

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