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    发布时间:2018-10-29 14:28:12     文章来源:原创     点击量:395

关于高额抵押贷款法律风险及防范的思考

 

为简化贷款抵押手续,更好地服务中小企业,银行机构在信贷业务中改变传统一般抵押就每次发生的债权需要分别设定担保的模式,广泛应用高额抵押模式。而近期出现的因高额抵押贷款不能完成受偿的判决揭示了高额抵押贷款的风险,暴露了业务实践中对高额抵押制度的法律理解不到位,以及办理抵押登记瑕疵。这就需要我们对高额抵押贷款的法律风险加以重视,通过操作手段进行完善和规避。

最高债权额登记为贷款本金,利息及其他维护债权的费用脱保

案例:201549日,借款人A与某行签订了1200万元的《流动资金循环借款合同》。同日,双方签订《最高额抵押担保合同》,约定以借款人A的自有房产为上述债务提出抵押担保。借款后,借款人A只归还了部分利息,银行催收未果后,向法院起诉,要求归还借款本金及相应的利息,同时要求以抵押房产优先受偿。起诉到法院后,借款人承认借款,但提出优先受偿的范围只能是高额抵押范围。法院经审理认为,原告与被告之间签订的《流动资金循环借款合同》《最高额抵押合同》是双方当事人的意思表示,内容不违反法律规定,是有效合同。

原、被告在抵押合同签订后办理抵押登记,抵押权依法自登记时成立。原告要求被告在抵押范围内承担相关抵押担保责任符合法律规定,应予以支持。由于双方签订的系高额抵押合同,故原告应在高额抵押范围内优先受偿有关债权,即在200万元范围内优先受偿。原告主张根据合同约定应就全部债权即200万元本金和相应利息部分优先受偿,鉴于该约定于高额抵押的有关法律规定相冲突,故法院对原告该主张不予支持。

分析:上述案例中,银行与借款人签订的《最高额抵押合同》虽然明确了受偿范围包括本金、利息及其他费用,但因办理抵押登记时,登记的高额抵押债权为贷款本金,法院认为银行只能在高额债权范围内优先受偿,造成利息和其他实现债权的费用脱保

最高额抵押贷款存在的主要风险点

(一)债权余额大于最高限额

银行《最高额抵押合同》对高额抵押担保范围都做了明确约定。例如某农商银行《最高额抵押合同》约定:一是高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务,包括但不限于全部本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项(包括但不限于乙方垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等)、乙方实现债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。二是高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币(金额大写)     。如甲方根据本合同履行担保义务的,该高额按履行的金额相应递减。三是主合同项下的贷款、垫款、利息、费用或乙方的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间,仍然属于本高额抵押的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。

虽然银行的《最高额抵押合同》对贷款本金、利息以及实现债权的费用都有明确的规定,但在实践中,登记机关要求提供《最高额抵押合同》和《借款合同》,两项合同不一致时,登记机关不予登记。因此,目前很多金融机构高额抵押贷款中他项权证上登记的最高债权额本金数额。《担保法司法解释》第61条规定,抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款规定:为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额度内就该担保财产优先有偿。

按照上述法律规定,银行办理高额抵押贷款中因他项权证抵押登记中的最高债权额本金数额。在司法裁判层面,法院裁判以登记金额作为优先受偿权范围的情况以及按照抵押合同约定的担保范围作为优先受偿权范围的情况均有。而本文开篇案例中,法院只承认抵押登记的范围作为优先受偿范围。

对此,司法裁判中尚未形成共识,因此极有可能存在利息及实现债权的其他费用丧失优先受偿权的风险。

(二)抵押物被查封后,继续发放贷款

《物权法》第206条规定:抵押财产被查封、扣押的,抵押权人的债权确定。《担保法解释》第81条规定:高额抵押权所担保的债权范围,不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第27条规定:人民法院查封、扣押、冻结被执行人设定高额抵押权的抵押物的,应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人,但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的,受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。

在银行办理高额抵押贷款实践中,可能存在侥幸心理,认为对抵押物有优先权,即使查封了也不可怕。但在法律上,高额抵押的抵押物被查封后,再发放的贷款不被包含在抵押担保范围之内。

办理高额抵押业务的风险防范措施

最高额抵押较普通抵押具有一定便捷优势,但在实际办理信贷业务过程中若操作不当,就会发生债权脱保情况,影响不良贷款处置时的优先受偿。因此,在办理高额过程中应注意以下几个问题:

(一)积极同登记中心协调,高额债权金额登记为《最高额抵押合同》所载金额

    鉴于目前,登记机关办理高额抵押登记需要核实《最高额抵押合同》和《借款合同》的金额是否一致的情况,建议银行信贷管理部门同当地登记机关积极协调,高额抵押制度是以抵押人以其抵押财产在约定额度内对确定的债务进行担保,而未来发生的利息及实现债权的费用是不确定的。因此,亟需同登记中心协调以《最高额抵押合同》上的金额为准。

(二)规范最高债权限额的确定,防范债权金额因超限额脱保

最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。为确保银行债权的足额优先受偿,客户经理在填写最高限额时,应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总,结合经评估确认的该抵押物价值。一是全面排查,对高额抵押存量贷款及时压降。全面排查高额抵押贷款,对已发生债权金额超过担保限额的情形,需在双方发生纠纷前,尽快与抵押人重新约定该抵押物的抵押金额(或将债权压缩到担保限额内),杜绝债权金额因超限额脱保二是对增量贷款合理确定担保限额。根据最高担保限额大于实际授信本金金额的原则,合理确定最高担保限额。

(三)加强贷款基础管理,重点关注第一还款来源

    司法裁判中对高额抵押贷款的责任限额虽然观点不一致,但是即使银行得到法院的胜诉判决,可就担保物对全部债权优先受偿。但是在执行过程中,也有可能存在债务人的其他债权人提出异议,从而直接影响到优先受偿。因此在发放贷款时应全面了解借款人的第一还款来源和负债情况,对负债较多,特别是涉及到民间融资的客户,应严格审慎准入。

(四)加强贷款后续管理,动态掌握抵押物现状

建议在高额抵押的约定有效期间内,每一次发放贷款时,到现场及登记部门落实是否有保全、查封情况,如出现异常情况,立即停止继续发放贷款。(四川遂宁农商银行风险合部 田时华、邓佳)

 

 

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