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    发布时间:2017-08-28 17:57:54     文章来源:原创     点击量:422

关于最高额抵质押贷款的风险解析

 

近日,某农商银行客户经理小戴,在为客户徐某发放完一笔抵押贷款的转贷之后,发现该笔贷款的抵押物已经在发放贷款前被法院查封。为什么会出现这种情况呢?因为该笔贷款为最高额抵质押贷款,徐某在一年前以市区一套住宅为抵押物,在银行签署了最高期限一年的最高额抵押借款合同,贷款第一次发放申请时间为一年,一年到期后,徐某又申请借款一年,因为是当时办理的是最高额抵押贷款,所以第二年不用再去行政服务中心办理抵押手续。客户经理小戴让徐某去房管处开立一份关于该房产无查封证明。客户徐某当天便提供了无查封证明,但因当天客户经理小戴业务较忙,无时间办理转贷,事隔三天才为徐某办理放款。没想到,就是在这三天里,刚好徐某的该套住宅就因一起民间借贷被法院查封了。

 

法理分析

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第81条规定,最高额抵押权所担保的债权范围,不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或借款人、抵押人破产后发生的债权。因此,商业银行应当注意:当最高额抵押物被依法查封后,贷款人应当停止发放贷款。对于上述案例中,客户经理小戴虽明白在发放贷款前因注意该抵押物有无被查封,但忽视了时间差,笔者认为,避免此类事件的发生,客户经理应当在客户提供无查封证明的当天发放贷款,同时在法院执行网查询该客户有无涉诉。

最高额抵押贷款因为一次申请、一次登记、一次抵押、循环使用、期限较长、用款灵活等优势,被各农商银行广泛运用。但是由于经营行对于高额度抵押合同的最高担保额度约定标准的执行不统一,不仅给业务监管代练不变,而且由于最高担保额度约定不规范所导致的贷款风险也不断暴露,也因为最高额抵押的特殊性,如果不注意,容易形成风险。

主要表现形式

    抵押物被查封、扣押后仍发放贷款
    抵押物被查封、扣押后仍发放贷款,会导致此后发放贷款脱保。根据物权法第206条第四款规定,出现抵押财产被查封、扣押情形的,最高额抵押权人的债权确定。因此,即使是在最高额抵押的有效期间内,如果出现最高额抵押物被查封情形的,债权就被提前确定了,此后新发生的债权就不在该最高额抵押的担保范围内。为避免抵押悬空,客户经理在每一次发放贷款时,应到现场及登记部门了解担保物权属状况,如出现异常情况,就不应再发放贷款或提供其它任何授信业务。

最高债权限额填写不足
    最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。2007版《最高额抵押合同》第二条第(二)款“最高额抵押项下担保责任的最高限额为(币种”一栏时,仅填写贷款本金金额,未包含利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项、银行为实现债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉讼费等),导致银行此部分债权不在最高额抵押担保的范围内,出现此部分债权没有担保的情况,致使银行债权难以得到全面保障。因此,如果只填写债权本金数额,则将可能出现利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用等没有担保的情况。为确保我行债权的足额受偿,客户经理在填写最高限额时,应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总,从而匡算出一个更为合理的数额。

举例说明:假定银行贷款本金是500万,利息等款项是40万,合计债务余额为540万元。如果在最高额抵押合同中填写的最高限额为500万,那么抵押人承担的担保责任就是500万,对超出其责任限额的40万不承担责任。
    涉及表外业务的,债权确定时间填写过短
    根据物权法第二百零三条规定,债权确定时间内连续发生的债权为最高额抵押担保的债权。但由于表外业务具有特殊性,我行享有的是或有债权,其发生时间存在争议。以保函为例,是以出具保函协议书签订日为债权发生时间还是以我行实际对外赔付后形成追索权为债权形成时间,一直存在争议。因此,为避免抵押人以我行追索权实际形成于债权确定期间之外为借口,拒绝承担担保责任,建议填写较长的债权确定时间,以确保签订业务合同、发放贷款、表外业务垫款等行为都发生在债权确定期间内。


    将已经存在的债权转入最高额抵押担保范围填写不规范
  最高额担保项下的被担保债权通常是未来债权,因此此合同债权确定期间通常应填写本合同签订后的未来期间。但是根据物权法以及当事人意思自治原理,在最高额担保设立前已经存在的债权,经当事人同意,也可以转入最高额担保的债权范围。比如最高额抵押合同是在2011年1月1日签定,注意是为2011年1月 1日至2010年12月1日(债权确定期间)发生的贷款提供担保。如果双方同意把2010年12月1日的一笔贷款(假如合同编号为20101201)也纳入被刺最高额抵押的债权范围,那么处理方式:合同中特别约定“本最高额抵押合同签订前,乙方与债务人之间签订的第20101201号《人民币资金借款合同》项下的债权,也转入本最高额抵押合同担保的债权范围内”。

关于最高额抵押合同的变更

    物权法第二百零五条规定,最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。对此,若确实有需要办理最高额抵押合同变更登记时,经办人员须确认该抵押财产是否还有其他抵押登记,并明确我行变更登记内容未对其产生不利影响,否则除非经其他抵押权人同意,我行变更登记不能与之对抗。
    关于《最高额抵押合同》主合同的提交
    按照物权法担保法等法律对最高额抵押担保的定义,是为一定期间内将要连续发生的债权提供担保,因此签订最高额抵押合同时通常债权尚未发生,相关业务合同即主合同也未订立,其主合同只有在债权确定期间内发生相关业务时方出现(经当事人同意,将已经发生的债权纳入最高额抵押担保的除外)。因此,在办理最高额抵押时要求同时提交主合同无充足的法律依据。针对部分抵押登记部门要求在办理最高额抵押登记时提交主合同的,经办行应加强与抵押登记部门沟通,如抵押登记部门坚持要求的,经办行可按《业务合同文本使用手册——对公信贷及担保类》关于《〈最高额抵押合同〉使用说明》的意见,设计十分简单的授信合同权且作为主合同提交。该授信合同主要有授信金额、授信有效期间(债权确定期间)等基本要素,但务必要在其中注明:具体办理授信业务时签订的业务合同也是本合同项下最高额抵押的主合同。授信合同的审查应按照法律性文件审查的相关规定执行。

转贷过程,未注意最高额期限

    所谓最高额抵押,以抵押物在最高债权限额内对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。例如最高额200万抵押的期限是到20175月28日,而客户经理在转贷过程中,将最后一笔贷款在5月30日发放,那么可能这最后一笔贷款脱保。因此客户经理在分笔贷款时,应注意每笔贷款发放时间是否在最高抵押合同期限内。

   总的来说,金融机构在最高额保证合同约定的债权发生期和最高债权限额内,就某笔贷款办理借新还旧手续或发放新的贷款前,不能认为已经签订了最高额保证合同就高枕无忧,应结合贷后检查进行担保能力跟踪调查。(浙江柯城农商银行 汪梦云

                                 

 

 

 

 

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