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    发布时间:2019-08-06 15:10:29     文章来源:原创     点击量:26752

房屋按揭贷款风险分析及应对措施

 

房屋按揭贷款作为一种低风险贷款业务,在贷款营销中备受关注和青睐。在追求利润,房贷规模快速膨胀的同时,受宏观调控政策及业务操作不够审慎规范等因素影响,该类贷款存在的风险隐患也需引起足够重视。

主要风险点

(一)虚假按揭套现风险。在“房住不炒”的背景下,开发商融资渠道变窄,房产销售放缓甚至停滞,资金压力剧增。作为房地产行业龙头的万科甚至喊出了“活下去”的口号,一些中小开发商的资金压力就更可想而知了。由于房地产开发贷款门槛高、审批难、监督严,为缓解资金压力,不排除一些开发商通过虚假按揭的方式套取银行贷款。其做法是:开发商联络关联人,并以这些关联人的名义与其签订虚假的购房合同,再以这些虚假购房人申请按揭贷款,从而套取银行贷款用于房地产开发甚至挪作他用。虚假按揭的外在表现是:借款人为开发商的亲属、同乡、员工甚至是建设方的相关人员,身份证信息大多为外地,月供由同一账户集中转账缴纳。例如,有的开发商无力支付工程款,便将房产顶抵工程款,甚至催生了一个热词“工程款抵账房”。在无法以合理价格变现的情况下,开发商往往建议接收方将抵债房产作为抵押物办理按揭贷款,同时承诺将贷款资金转入建设方账户抵偿工程款,并负责按月偿还按揭贷款。虚假按揭的实质是顶名贷款、个贷企用。由于名义借款人与实际借款人权利、义务不对等,房地产市场环境一旦发生不利变化,开发商丧失还款能力,即使名义借款人具备还款能力,也会形成贷款风险,甚至损失。同时,虚假按揭也易引发法律风险,在“假按揭”中,银行及其有关工作人员如明知房产交易合同为虚假合同,或知晓借款人员没有履约能力,依然放任开发商设置虚假按揭以骗取银行贷款,银行及其工作人员可能涉嫌共同犯罪。

(二)虚增房价抵押不足值风险。一是“促销型”虚增房价。这种情形一般有真实的销售背景。为让无力支付首付款的购房人买房,开发商与购房人串通,将实际房价提高一定比例后规定在购房合同中,再向购房人出具收到首付款的收据,以规避首付款比例限制,最后双方按照购房合同规定的虚假售价,依银行要求的按揭比例办理贷款手续取得贷款。这种方式,购房人事实上未向开发商支付任何首付款,但银行却向购房人提供的借款甚至超过了购房实际总价,从而变相提高了抵押率,一旦房价出现波动,借款人“断供”,将会形成较大损失。二是“套现型”虚增房价。这种情形一般无真实的销售背景,主要存在于门头房销售中。由于门头房单价较高,潜在的买受人较少,同时相比住房,门头房价格信息不对称,不透明,为虚增房价提供了较大空间。为尽快回款,开发商会将难以售出的门头房以关联人的名义购买,从银行套取高于门头房实际价值的按揭贷款。这实质上是一个风险转嫁的过程,开发商通过虚增房价虚假套现,提前回款进行再开发,把门头房价值波动及难以处置变现的风险悉数甩给银行,自己则“金蝉脱壳”,占据主动。由于房价越高,从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于大幅提高售卖价格。

(三)预抵押登记失效风险。预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记。预售商品房抵押贷款中,在具备办理抵押登记的条件前,部分金融机构会与借款人(购房人)对预售商品房办理抵押预告登记,以保障将来实现物权。根据《物权法》规定,预告登记后,自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的以及买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、或解除的,预告抵押登记将失效。从中可知,一是虚假按揭有可能会被认定为“买卖不动产物权的协议无效”,进而形成预告抵押登记失效风险。二是在房屋产权证办出后,如果三个月内未能及时将预抵押登记转变为正式抵押登记,也会形成预告抵押登记失效风险。

(四)政策性风险。一是背离房地产调控政策。20187月,中央政治局会议将“坚决遏制房价过快上涨”的房地产政策调整为“坚决遏制房价上涨”,体现了党中央坚定解决房地产问题的信心和决心,具有极强的针对性和指导性。目前,各家银行均严控了房地产开发贷款,开发商融资渠道被压缩。但虚假按揭、虚增房价行为规避了有关贷款控制,使信贷资金违规绕道流向了房地产领域,放大了成交量,造成房地产市场虚假繁荣,弱化了房地产调控政策效果,违反了国家调控政策和信贷制度。二是偏离市场定位。省联社“123456”总体工作思路要求坚守服务“三农”和实体经济发展的经营宗旨,牢牢把握“面向‘三农’、面向小微企业、面向社区家庭”的市场定位。大量投放房屋按揭贷款,必然会占用贷款规模,从而此消彼长,弱化对实体经济的支持效果,不利于推动信贷资金脱虚向实和去杠杆政策的实施,更与“回归本源、专注主业”的要求不符。

风险防范建议和措施

(一)提高政治站位,防范政策风险。一是严格落实房地产调控政策。要切实增强政治意识和大局意识,坚决落实“房住不炒”的要求,密切关注房地产政策变化、房地产市场走势等。个人住房贷款投放在满足居民刚需的基础上,实行总量控制,防范政策风险。二是坚守服务“三农”和实体经济发展的经营宗旨。不管体制怎么改、怎么变,支农支小都是农商行的天然优势和灵魂,是历史传承和基因。助农发展,支小支微既是党赋予农商行的政治任务、政治使命,也是农商行安身立命之本,核心竞争力所在。建议适当调整零售贷款考核机制,优先满足 “三农”和实体经济的信贷需求,引导信贷资金向实体经济倾斜,科学设定按揭贷款投放计划,合理掌握投放规模和增速,做到平稳有序投放。

(二)强化贷款管理,防范操作风险。一是严格贷款准入。对提交的申贷材料,要仔细辨别真伪,认真调查借款人信用状况、收入情况、首付款来源等;对身份证信息为外地、申请手续由别人指挥代办、房产售价明显高于市场价值等,要特别予以关注,一般虚假购房人不会像真实购房人一样注重购房合同的细节,其合同比较粗糙,相关规定不全面不细致,合同要素填写不全,对所按揭房屋的交房日期、所购房屋的价格、楼层户型、详情不关心、不了解;要充分考虑房价下跌因素,完善抵押手续,审慎确定首付款比例,对冲贬值风险。二是严格抵押物准入。要实地查验抵押物现状、位置、配套等信息,严禁准入烂尾工程以及无市场、无人气、无人问津的门头房等有重大缺陷、难以处置变现的抵押物。三是加强贷后管理。要通过查验借款人账户交易流水,对资金来源流向、交息情况进行分析,验证按揭贷款真实性;要关注房价波动对贷款的影响,制定针对性的风险预案,强化风险预警管理,及时监测发现风险信号;要检查抵押物是否存在被毁损、灭失、重复抵押及查封等影响抵押权实现的情况,并视侵害情况采取必要的应对措施,有效防范化解风险。

(三)加强预抵押登记管理,防范脱保风险。在法定期限内将抵押预告登记转为抵押登记是实现抵押权的关键。一是明确开发商责任。开发商对后续办理抵押登记负有协助办理的义务,要将开发商阶段性担保责任由办妥抵押预告登记延长至办妥抵押登记,以缓释预售房产不能办理抵押登记的风险。建议约定无论何种原因造成预售房产无法如期取得产权证并办理抵押登记,开发商都需承担违约责任,以迫使开发商积极作为,及时促成抵押预告登记转为抵押登记。二是严防房产登记与抵押登记脱节。办理预售房产的产权证是办理抵押登记的前提,信贷人员要通过向开发商了解、向不动产登记中心、网站查询等方式,了解办证条件,跟进办证进度,明确办理时限。要主动作为,及时督导督促开发商、借款人办理房产登记和抵押登记,控制办理流程,确保最终安全取得抵押权。

(山东巨野农商银行党委书记、董事长 秦绍群)

 

 

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