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    发布时间:2018-06-22 17:22:01     文章来源:原创     点击量:522

房地产调控对银行信贷的影响及风险防范

 

房地产信贷是银行对房产、地产、建筑业的生产经营发放的贷款及对居民购房、建房的消费性贷款。客户按房屋买卖合同、抵押贷款合同办理房地产抵押登记和公证后,向银行申贷,银行在规定期限内将资金划入指定账户。房贷常被银行视为优质资产,受房地产价格和信贷调控政策影响,有的银行为抢占市场份额违规发放贷款,导致无序竞争,面临着较大的系统性风险。银行信贷是支撑房地产发展的重要动力,银行应从抑制投机和管理资产角度出发,保护信贷资产安全,规避信贷风险,有效调节房地产市场。

房贷的基本现状

银行利率变动影响着房贷供求。由于资金有限,开发商从利用资金角度考虑,通过银行贷款实现间接融资。利率的高低决定了投资开发者的投资回报率,影响着房地产的投资规模和增量房地产数量。当房地产行业资金总量低于资金需求时,开发企业和购房者会减少投资。贷款利率上调会增加开发商的财务支出,影响资金成本,资金周转难度加大,开发商会加快项目开发周期,降低价格,规避项目建设风险。由于房地产行业具有自主定价、刚性需求特点,开发商会将利率上升增加的成本转嫁给消费者,增加借款人的偿贷压力,借款额度越高、期限越长,违约风险越大。利率下降,借款人会从资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款,使现金流量产生不确定性。一些负债率较高、融资渠道单一、经营成本较高的中小企业,加息后会选择退出房地产市场,投资其他行业。

房贷管理不善增加了不良贷款。许多房地产开发企业自有资金较少,融资渠道单一,资金缺口较大,房地产开发、建筑企业流动性贷款、住房按揭贷款参与了整个开发流程,承担了市场运行中的市场风险和经营风险。房地产市场价格过分偏离,抵押物就会贬值,资金收回较难,导致不良贷款率上升。开发商的信用风险影响着资金安全,房价大幅下跌,使抵押房产现值低于购房贷款余额,购房者出现断供违约,会延迟购房时间,使开发企业的资金链断裂,资金周转困难。有的银行缺乏必要的内部制约机制,审贷合一,使授信执行畅通无阻,出现工作失误与偏差,造成不良贷款。有的购房者未按月偿还个人房贷,银行对抵押资产、已购房产抵押缺乏强制性,未对拖欠贷款采取相应解决措施。

商业银行较多依赖房地产的传统信贷模式面临挑战。许多购房者缺乏一次性付款能力,采用住房抵押方式,向住房公积金管理机构或金融机构申请房贷,随后按贷款合同等额偿还本息。有的中小企业财务报表混乱,缺少可抵押物,抗风险能力薄弱,传统银行的企业贷款以客户为导向,在人力成本、管理成本相似情况下,业务人员不愿受理。传统贷款一般通过财产担保发放,形式单一,需层层审批,有着严格的申贷条件、繁杂的材料准备及较长的等待过程。与传统金融模式相比,P2P网贷的信息处理和风险评估通过网络化方式进行,多采用信用贷款,可通过人脸识别和大数据信用评级,判断是否本人申请、远程操作,具有便捷、安全优势。

房贷管理中存在的问题

一是房地产市场的“泡沫”影响着银行经营。房地产行业属高度综合性和关联性行业,下游产业链较长,涉及建筑建材、工程机械、钢铁、有色金属、家具家电多个行业,对生产和消费拉动作用较大。由于自有资金投入比例较低,财务杠杆偏高,开发资金依赖于银行信贷。在银行严控贷款情况下,融资面临较大困难。由于经营不善,房地产商会采用破产手段逃避银行债务。在还款能力一定条件下,贷款越多,还款所需时间越长。房贷的分期还款是持续进行的,购房者还款断供后,房产要归银行处置,变卖房产以收回贷款。相对于商品房开发贷款,个人住房按揭贷款门槛低、手续简便、速度快、利率偏低。由于期限较长,银行难以预测借款人经济状况,对其财务状况和财产持有难以持续监控。由于对个人资信评估缺乏统一客观标准,有的银行在放贷后对销售回笼资金未采取跟踪监管,使贷款出现大量坏账。

二是同业间不当竞争加剧了违规。为争夺市场份额,各家银行在提高服务质量、简化信贷手续、增加信贷投入方面加大了力度,采取各种优惠措施,使得竞争日趋激烈。有的银行为了争夺效益好的房地产公司和收入稳定的个人客户,放宽贷款条件,缩短风险审查环节。有的银行超规模发放贷款,对资金用途监督不力,使大量资金用于补充企业流动资金或购置其他固定资产。住房按揭贷款收益稳定、风险较小,银行均将其作为支柱业务。迫于市场竞争压力,银行常放松借款人的资信审查,降低贷款标准来争夺客户,以降低不良贷款占比。一些小型银行房贷业务开展较晚,在资本不足时盲目扩充业务,有的降低贷款保证金比例,从支持购买普通住房延伸到高档住房、商铺。

三是银行员工违规操作导致流动性风险。房地产具有消费、投资双重属性,价格波动对实体经济产生重大影响。由于开发企业自身资金雄厚,银行的信贷资金会被这些企业所吸引,造成集中投放。开发商为使资金链条畅通,采取各种手段掩盖经营,制造虚假繁荣,扩大规模。房贷业务期限较长,资金占用周期长,有的员工为谋私利,违规操作实现短期业绩,对客户资料缺乏有效甄别,贷前调查不实,向手续不完备、项目资本金未到位的开发商及主体结构未封顶的项目发放贷款。有的银行为完成放贷指标,贷前审查把关不严,放贷给一些信用和偿债能力较差的企业,贷后未进行有效考核,导致开发商办理假按揭虚高房价骗取贷款,并借银行对资金监控不力转移用途,使银行面临流动性风险。

四是信息不对称使房贷交易不实。由于信息不对称,购房者常被中介的虚假信息误导。中介在网上发布虚假信息,看房时隐瞒房屋质量、物业费缴纳信息。借款人与贷款人信息不对称,使银行难以判断投机炒作,评估真实还款能力。开发企业与银行间信息不对称,仅根据财务报表判断负债水平和盈利能力。借款人为了贷到更多款项,隐瞒对自己不利的虚假信息,在购买房产后,由于收入变化,实际支付能力下降。借款人从财务核算角度出发,发现抵押物的重置成本小于按揭贷款的剩余本金时,放弃原有抵押物,终止履行还款计划。有的银行为了做大规模,不顾企业实际需求,人为增加额度或延长期限,使没有实际资金需求的企业将资金挪用到高风险领域。当抵押物估价过高或价格下降时,影响贷款的真实抵押率,弱化抵押物的担保作用。

房贷风险防范建议

严把房贷准入关口。提示购房者在买房前查看自己的信用记录,了解自身经济收入、信用状况,签订合同前仔细阅读合同,了解贷款审批条件,约定合同的解除权。严格借款人准入条件的审核,核实贷款动机及交易行为的真实性,坚持面谈制度约见借款人,调查借款行为的真实性及交易要件是否齐全。从财产状况、职业、收入水平入手,深入调查借款人基本信息、历史资信、还贷能力。通过政策咨询、还款测算帮助借款人预测还款能力,并参照申请人的工作现状、发展前景,判断收入来源是否可靠。客户经理应对合作准入的楼盘进行实地调查,分析企业的资信及项目的合规性、质量风险。支持有前景的房地产项目,深入审查项目设计及资金到位情况,是否取得合法的土地使用权、预售许可证,项目资金流向是否合理。审查企业与银行间的资金往来,对异常资金划转进行调查分析。

从多个环节防范房贷不良贷款。客户经理应定期到楼盘施工现场走访,检查合作楼盘是否按工程进度施工,深入售楼部询问销售人员、购房人,了解房屋销售状况,明察暗访周边楼盘是否销售异常。对于贷款时间相对集中的购房人不能按时还款,深入了解借款人是否为合作方关联人,调阅有疑点借款人的还款会计凭证或交易流水。详细记录各笔款项的流向、数额,发现挪用借款或有较明显的恶意透支、转移款项的动向,在掌握证据后及时告知借款方。信贷人员应及时监控项目的销售进度,定期收集与借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件。项目销售开始后了解销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况。在贷后管理阶段,建立严格的责任追究制,依据贷款岗位不同及在贷款发放中的不同作用,制定不同处罚标准,按照贷款发放责任大小进行处罚。监控销售款,与工程监理机构合作,根据合同规定的进度实现专款专用、封闭运行、防止挪用。对不同房地产的不良贷款特征及贷款者类型,利用多元化手段催收。对于出现意外事故不能及时还贷的,可约定按期还贷,对于少数逃债或不愿还贷现象,通过法律诉讼、查封、处置抵押贷款实施债权。

加强房地产抵押物管理。客户经理须实地查看抵押资产,核实资产是否权属清晰,资产是否租赁,存在他项权利。银行在对房地产抵押进行审查时,应对抵押人取得权属证明是否经过法定程序进行实质性审查,审查土地出让合同的出让主体,出让金是否交清。对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权,审查土地转让时是否完成了原土地出让合同规定的开发计划。抵押物价值需聘请专业评估机构进行全面评估,对固定资产、无形资产运用不同评估方式,避免抵押物估价过高。经营部门应确保解押后抵押率不低于初始抵押率,剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息,要求增减抵押物。根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限设定不同的抵押率,对不易确认变现价值的抵押物,应在双方认可的评估价值基础上,扣除处置变现抵押物相关税费计算。关注企业的现金流,及时追加抵押物,定期公布对宏观经济形势、房地产市场现状的研究分析结果。

防范操作人员的道德风险。贷款程序透明、公开,相互制约,自上而下严格执行制度。加大对失职造成风险损失人员的责任追究力度,对房贷运行人员把好入门关,严格挑选重要岗位员工,适时岗位轮换。网点应在授权范围内开展信贷业务,不得超越权限审批信贷业务。贷款管理实行终身责任制,对已调离或已退休的责任人也要追究,避免人为失误。采取多种追究形式,在给予责任人处分的同时,对责任贷款当事人采取罚款、包赔措施,通过处分与经济处罚来防范道德风险。银行要将信贷员的业务规模与其工资、奖金挂钩,将其所发放信贷的后续管理与绩效挂钩。严格执行客观、合理的不良贷款责任认定制度,对于确属信贷人员过失,如不按规定履行贷前审核,严格追究相关人员的责任。银行可采用联网方式,对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布,并取消其终身贷款资格。(湖北保康农商银行 王旭)

 

 

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