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    发布时间:2015-09-14 15:15:43     文章来源:原创     点击量:37837
抵押物恶意租赁的风险防范对策

抵押物恶意租赁的风险防范对策

 

  对于被执行人与案外人恶意串通的租赁行为,银行应当做好事前防范和应诉准备两项工作

 

文/鲍金标 吴沈静 浙江金华成泰农商行

 

  近年来,银行抵押房地产在执行过程中,经常出现案外人拿着租期为10年甚至是20年的租赁合同,以“买卖不破租赁”的法律原则申请执行异议或提起案外人异议之诉,阻碍或延长抵押物的拍卖程序,导致银行无法实现抵押权。

  恶意租赁实例

  2013年2月7日,金华某冶金有限公司(以下简称“冶金公司”)以购买原材料为由,向金华成泰农商行申请贷款1600万元,并自愿以两处房产和土地使用权作抵押。贷款到期后,冶金公司未履行还款承诺,金华成泰农商行依法起诉并申请财产保全。婺城区人民法院经开庭审理,判决被告冶金公司归还所欠农商行贷款本息,农商行对被告所抵押的房地产享有优先受偿权。

  在执行拍卖冶金公司房地产的过程中,案外人张某提出执行异议,向法院提供了一份2012年12月30日签订的租期20年、租金300万元的《土地使用权租赁合同》,请求法院保护其承租权。金华市婺城区人民法院经审理,裁定驳回异议申请人张某的请求。同年9月10日,案外人张某向婺城区人民法院提起异议之诉,婺城区人民法院依法组成合议庭,于11月18日公开开庭进行审理,并于12月31日下达民事判决书,驳回了案外人张某的诉讼请求。

  恶意租赁一般是由抵押人和案外人恶意串通,为阻止银行抵押债权的实现,以远低于市场的价格或者无需支付相应的对价,伪造租期较长的倒签租赁合同。这样将使抵押物存在权利上的瑕疵,致使无法找到买受人,导致银行无法对抵押物进行处置。

  银行应当如何进行风险防范

  对于被执行人与案外人这种恶意串通的租赁行为,银行应当如何进行风险防范呢?笔者认为,可以分为事前防范和应诉准备两个方面。

  事前防范是指客户经理在经过严格审慎信贷调查环节后,应当对抵押前未出租的房屋签订《抵押承诺书》,由抵押人作出书面的房屋未出租的事实说明。对于已出租的房屋,应签订《房屋租赁补充协议》,保证抵押物在处理时不会遇到因租赁权而产生的法律与事实上的障碍。如要获得双重保险,对于贷前调查未发现抵押物已出租的,除抵押人出具《抵押承诺书》外,还可在“面签”主合同或抵押合同时在“其他约定事项”空白处,由抵押人注明抵押物未出租的事实,并在签章确认后,在主合同或抵押合同递交房屋管理部门备案登记的同时,形成公示公信的效力。抵押合同、抵押承诺书、其他约定事项的补充条款都将在诉讼中形成主要的有效的证据链,为后期案件的胜诉提供保障。

  应诉准备主要是指应诉证据的准备。浙江省高级人民法院于2014年9月发布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称《解答》),提出对于租赁合同的审查,主要围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有涉案房屋等问题进行判别。同时,举证责任都在案外人,这表明了法院对恶意租赁的态度和立场,是处理此类案件的风向标,有利于银行抵押债权的保护。

文章来源:节选于《中国农村金融》杂志2015年15期

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